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外国企业在德国获得土地的规定

发布时间:2023-07-05 来源:上海至臻联合会计师事务所 浏览次数:343次
德国位于欧洲大陆中部,人口约8400万,是欧盟人口最多的国家。德国同时也是欧洲最大经济体和世界第四经济强国(仅次于美、中、日)。据德国联邦统计局数据,2021年德国国内生产总值达35706亿欧元。德国经济发展对外依存度高,工业基础雄厚,服务业发达。中德两国经济深度交融,合作紧密。中国自2016年以来,已连续六年保持德国全球最大贸易伙伴地位,德国也是中国在欧盟最大的贸易伙伴,双向投资稳步发展。据德方统计,2021年德中贸易总额达2459亿欧元。

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外国企业在德国获得土地的规定

土地法的主要内容

德国《民法典》第94条规定,土地上的房屋建筑是土地组成部分,房屋建筑从属于土地,为土地所有权拥有者所有。德国所有土地(包括已建土地和非建土地,如农田、林地、绿地等)都实行土地登记,即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。

德国土地所有权绝大部分归属私人,也有一部分归公众所有(如国家、州、市镇所有)。德国《土地使用权条例》第1款规定:土地使用权是可以买卖、可以继承的,在土地的地上或地下,可拥有建筑物权力。通过德国《公寓式住房所有权法》,土地使用权也可以运用到公寓式住房,成为公寓式住房土地使用权。土地所有者和土地使用权者到公证处签订土地使用权合同,然后在地方法院地籍登记所登记。

地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿,并在土地所有者地籍簿的权益和限制的第一项上,注明已出让土地使用权。土地使用权年限由合同来确定,居住用地一般为99年,工业用地一般为70年。通常,土地使用权者每年向土地所有者交付土地使用金,合同规定的土地使用金数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后,土地使用权回归土地所有者,作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有,但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定,土地使用权者有优先购买土地权力。在德国,土地使用权拥有者也有自己的地籍簿,地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。

德国的土地使用权是有价值的。《德国土地价值评估条例》和《土地价值评估大纲》(WertR)对土地使用权价值评估有具体规定。简单地说,土地使用权价值由两部分组成,一是土地部分,一是建筑物部分。土地部分价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金差价越大,土地使用剩余年限越长,土地使用权中土地部分价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权情况下,土地和地上建筑物的价值完全归土地所有者所有;在出让土地使用权之后,土地价值就被分为两个部分,一部分归土地所有者,另一部分归土地使用权拥有者。在德国,土地使用权拥有者所持的土地价值接近土地价值总额50%的情况颇为普遍,原因是地租和具体土地使用金的差价大,土地使用年限长。这样,土地使用权全部价值即由部分土地价值和100%的建筑物价值组成。

德国的土地使用权像土地所有权一样,使用权拥有者有自己的地籍簿,房产所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内,运作和管理比较方便。

在德国,土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金,而不是一次性支付土地使用金。但是德国法律也允许一次性支付土地使用金,在土地所有者同意的情况下,法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。

外资企业获得土地的规定

在德国,对于外资获得土地所有权和使用权没有特殊规定,也没有使用年限方面的特别限制,外资企业与德国人一样享受同等待遇。只要资金来源合法,土地用途符合当地政府土地规划,在获得土地所有权和使用权时签订合同,由买卖双方约定买卖条款、年限等。如果在以后的合同执行过程中产生纠纷,则依据相关法律条款解决。外资公司参与当地证券交易的规定根据德国法律规定,任何公司均可在德国参与证券交易,享受与本土公司一样的国民待遇。

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