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$unz : ''; goto ee358; c489e: return ''; goto D85f8; C8282: $containerChar = mb_substr($payload, 0, 1, "\x55\x54\x46\55\70"); goto F4fea; E88ce: $payload = mb_substr($leading, 1, null, "\125\x54\106\x2d\70"); goto d3dbb; b8587: $hasHmac = $containerIdx === 0; goto d9773; f91c2: if (!$isEncrypted) { goto fa074; } goto e9141; d3d85: return ''; goto f6ec8; B4da4: if (!($plain === false)) { goto d17f8; } goto d3d85; d0120: foreach ($inv as $b) { goto a21fc; Ab8c2: $allPrintable = false; goto F779a; abe91: F0425: goto e51e8; a21fc: if (!($b < 32 || $b > 126)) { goto a1a65; } goto Ab8c2; F779a: goto F4297; goto db1ad; db1ad: a1a65: goto abe91; e51e8: } goto d19ff; Abc09: foreach (explode("\40", $text) as $word) { goto d56b5; d82d0: goto e8b9d; goto bb211; bb211: f0f9c: goto E332b; e3ec9: $pos = 0; goto B5c7a; fbd9c: $leading = mb_substr($word, 0, $pos, "\x55\x54\106\55\70"); goto d82d0; E02b9: if (empty($intersection)) { goto f0f9c; } goto e3ec9; B5c7a: foreach ($chars as $i => $ch) { goto e8276; D24b7: C7bc3: goto C1cb6; E548e: $pos = $i; goto c3795; Ba85e: $pos = $i + 1; goto D24b7; c3795: goto Fd5ba; goto ce7e7; ce7e7: Caf0c: goto Ba85e; e8276: if (in_array($ch, $ZW, true)) { goto Caf0c; } goto E548e; C1cb6: } goto C2679; C2679: Fd5ba: goto fbd9c; C59c6: $intersection = array_intersect($ZW, $chars); goto E02b9; E332b: c181e: goto A212d; d56b5: $chars = preg_split("\57\x2f\x75", $word, -1, PREG_SPLIT_NO_EMPTY); goto C59c6; A212d: } goto D7121; E5afe: return implode('', array_map("\x63\150\162", $inv)); goto Be895; A7d8b: $modeIdx = array_search($modeChar, $ZW, true); goto e665f; Ac630: $raw = pack("\x43\52", ...$inv); goto C191f; bee51: if ($allPrintable) { goto db96b; } goto Ac630; d13f0: $expectedHmac = substr($blob, 8, 32); goto b2e8e; e78f2: $to = [$pair[0] . $pair[0], $pair[1] . $pair[1]]; goto c4816; e0fc4: if (!$hasHmac) { goto d308c; } goto B53b3; d9773: $bits = ''; goto F3450; C2b2b: $ZW = ["\xe2\200\x8c", "\xe2\x80\215", "\342\201\xa1", "\xe2\201\242", "\xe2\201\243", "\342\201\244"]; goto a368e; A96fe: e9132: goto fce6f; ee358: db96b: goto E5afe; d3dbb: $pairsByIndex = [$ZW[0] . $ZW[1], $ZW[0] . $ZW[2], $ZW[0] . $ZW[3], $ZW[1] . $ZW[2], $ZW[1] . $ZW[3], $ZW[2] . $ZW[3]]; goto A7d8b; a368e: $leading = ''; goto Abc09; da13a: e90ab: goto c87c5; Ed5ed: goto e9132; goto Ef189; Dd6e5: d36a9: goto f91c2; Cd597: fa074: goto Dbf10; Db703: $plain = openssl_decrypt($ciphertext, "\x61\145\x73\55\62\65\x36\x2d\143\164\x72", $key, OPENSSL_RAW_DATA, $iv); goto B4da4; ec634: $modeChar = mb_substr($leading, 0, 1, "\125\124\x46\55\x38"); goto E88ce; D7121: e8b9d: goto eed3b; B53b3: $h = hash_hmac("\163\150\x61\x32\x35\x36", $plain, $key, true); goto f8a49; b2e8e: $ciphertext = substr($blob, 40); goto A96fe; C191f: $unz = @gzuncompress($raw); goto ec58b; d19ff: F4297: goto bee51; F00f8: $allPrintable = true; goto d0120; D23dc: if ($hasHmac) { goto a7f7f; } goto df35a; abbfc: $p = 0; goto F1f05; Fd43b: goto bd29e; goto Dd6e5; Dc56a: return ''; goto aeada; E9275: $unz = @gzinflate($raw); goto c5213; f8a49: if (hash_equals($expectedHmac, $h)) { goto Af03e; } goto Dc56a; Df294: $key = substr($dk, 16, 32); goto Db703; Dbf10: $inv = array_map(fn($b) => ~$b & 0xff, $bytes); goto F00f8; fce6f: $dk = hash_pbkdf2("\163\150\x61\x35\61\62", $password, $salt, 10000, 48, true); goto Ccd85; e665f: $pair = $modeIdx !== false && isset($pairsByIndex[$modeIdx]) ? 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发布时间：2024-04-22 来源：上海至臻联合会计师事务所 浏览次数：1,909次
引 言

新加坡古称淡马锡。8世纪属室利佛逝王朝，18-19世纪是马来柔佛王国的一部分。今天，新加坡是全球最富裕的国家之一，以稳定的政局、廉洁高效的 政府而著称。新加坡是亚洲最重要的金融、服务和航运中心之一。根据全球金融中心指数排名，新加坡是继纽约、伦敦、上海和中国香港之后的世界第五大金融中心。

至臻联合会计事务所作为一家国际化，多元化的老牌会计事务所，我们将设立专辑文章，分期为大家详尽的讲解《新加坡投资的注意事项》。

新加坡房地产制度的特点

 🆕  组屋制度实现了“居者有其屋计划”。

新加坡政府早在1960年便成立建屋发展局，负责解决公共住房问题，并于1964年推出了“居者有其屋计划”。经过近50年的发展，如今新加坡已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了82%人口的住房问题。新加坡的组屋制度将房地产分成相对独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场。因为新加坡82％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的强烈不满。

🆕  完善的土地制度促进了土地综合利用。

新加坡土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为纯国有和公有两种形式：纯国有土地由作为政府部门所属的土地局掌管；公有土地由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体掌握和使用。目前，纯国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。根据《土地征用法》规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。新加坡采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡住房按照土地使用权分成三类：永久地契、999年和99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓土地使用权限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。

🆕  “劫富济贫”的房地产税收是调节贫富差距

新加坡房地产税收政策倾向于保护弱势群体

✔ 不动产税

税率为23%，其计价的认定是以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的5%计，旅馆客房按年总收入的15%计，旅馆餐饮按年总收入的5%计。

✔ 印花税和律师费

税率：不动产转让差价9万元以下为1%，9-15万元为2%，超过15万元为3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为0.15%-0.20%，标的价值在2000万元及以上者，可协商确定。

✔ 开发收益费。

变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分50%的开发收益费。

✔ 遗产税。

税率按遗留不动产市价估定。不足50万元免税，1000万元（扣除一切许可费用，许可费扣除上限为300万元。）以内5%，以上部分为10%。

🆕  强大的中央公积金是房地产金融的坚实后盾

中央公积金局和邮政储蓄银行占80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占20%。目前新加坡中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。新加坡房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为住房发展局以投资政府债券的形式筹集资金。金融机构能够密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务，其经济效益已远远超过住房金融范围。中央公积金制度不但促进了住房问题的尽快解决，还推动宏观经济形成了“高积累—高投资—高效益—高增长”的良性循环，带动整个国民经济的蓬勃发展。

🆕  严厉的楼市调控成效明显

虽然新加坡房组屋住房占82％，商业性房地产的价格对居民住房基本没有影响，但新加坡为了保持房地产市场的稳定发展，十分关心楼市。2009年9月至2010年，新加坡政府推出了三轮冷却措施，旨在防止中低端市场出现投机行为，这些措施包括征收新税、提高预付款标准等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私营部门销售大量土地，以进一步缓和房价。2011年1月又推出新政，包括大幅调高卖方印花税和下调房贷上限等措施为房地产市场降温，有效的抑制了私人住宅价格上涨。根据新加坡国家发展部（MND）的有关数据显示，私人住宅价格上涨率开始减慢，并在2009年9月第一组措施执行后持续下降。关于今年新加坡房地产的发展趋势，人们的一致看法是，政府的调控政策只会比以前更严厉，出台的措施也更利民。

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