德国位于欧洲大陆中部，人口约8400万，是欧盟人口最多的国家。德国同时也是欧洲最大经济体和世界第四经济强国（仅次于美、中、日）。据德国联邦统计局数据，2021年德国国内生产总值达35706亿欧元。
德国经济发展对外依存度高，工业基础雄厚，服务业发达。中德两国经济深度交融，合作紧密。中国自2016年以来，已连续六年保持德国全球最大贸易伙伴地位，德国也是中国在欧盟最大的贸易伙伴，双向投资稳步发展。据德方统计，2021年德中贸易总额达2459亿欧元。德国地处欧洲的中心，是欧洲第一的物流市场，也是世界重要的集散枢纽，其物流网络不仅包括欧洲第三大货运港口汉堡港，还有欧洲最大的汽车运输港口不来梅和欧洲大陆最大的内河港口杜伊斯堡，德国还拥有密集的空港网络，有25个国际机场，法兰克福机场是欧洲第一大货运枢纽，同时也是第四大客运空港，此外德国铁路公司拥有欧洲最大的铁路网络，德国邮政DHL集团是世界上最大的物流公司之一；
那么在如此发达的国家经商，当然也会存在很多风险因数，其中一个就是企业生存成本要素。本期文章就给大家讲讲这方面的问题。
未来，中国企业赴德投资，应该更加理智，警惕各类风险，做好充分准备。
德国是首批加入欧盟货币一体化进程的成员，2002年欧元正式上市流通。2022年3月31日，欧元兑美元汇率为1.1101。自2014年9月30日开始，可在银行间外汇市场开展人民币对欧元直接交易。2022年3月31日，欧元兑人民币汇率为7.0403。最近三年的欧元兑美元汇率变动趋势如下：
【水价】根据《水供应法》规定，德国居民及企业可以根据自身需要和管网建设情况选择水供应商，目前德国共有约6700家供水和废水处理公司，年供水量达1000万立方米。各州饮用水价不同，通常在1.5欧元/立方米至2.5欧元/立方米之间。德国居民和企业还需根据其用水量缴纳污水处理费，约为1-2欧元/立方米。【电价】德国电力资源较为丰富，但因限制核电发展，实际电价水平超过其他欧盟发达国家。德国电价不统一，不同供应商有所不同，电价包括月租费、电税及单价等部分。据德国联邦统计局数据，2021年德国家庭用电价格平均为0.3274欧元/度（含税），工业用电价格平均为0.1992欧元/度（含税）。
【气价】
德国自然资源极为匮乏，天然气很大程度上依赖进口，天然气价格高于欧盟其他国家。据德国联邦统计局数据，2021年德国家庭用气价格平均0.0658欧元/千瓦时（含税），工业用气价格平均0.0447欧元/千瓦时。
【油价】
德国汽油价格变化频繁，受俄乌冲突影响，德国油价近期持续上升。根据全德汽车俱乐部（ADAC）统计数据，2021年优质环保汽油每公升平均价格为1.522欧元，柴油价格约1.385欧元。2022年5月，优质环保汽油每公升平均价格为2.064欧元，柴油价格约2.033欧元。自2022年2月底俄乌冲突爆发以来，德国与欧盟其他国家一起对俄进行极限制裁，大幅减少购买俄罗斯的天然气和原油，导致德能源缺口扩大，价格飙升。通胀率持续超过7%，2022年10月达到峰值10.4%。电价、气价和油价均处于历史高位。
【土地价格】根据德国联邦统计局数据，德国地价各地不一，截至2021年底，德国建筑用地平均价格为249.56欧元/平方米。土地价格位列前四名的联邦州/市州如下：
【房屋租金】德国各州房屋租金不同，南部地区较高，东部地区较低。截至2022年第一季度，德国公寓平均租金为7.67欧元/平方米，住宅平均租金为8.75欧元/平方米。
【房屋售价】德国房屋售价受所在城市及具体位置影响价格差异很大。总体来看，德国南部及西部各州房价相对较高，东部房价相对较低。根据地产门户网站immowelt数据，2022年6月，精装修房屋单位面积平均售价前十位城市分别是：慕尼黑9573欧元/平方米、汉堡6722欧元/平方米、法兰克福（美茵河畔）6540欧元/平方米、斯图加特5772欧元/平方米、科隆5366欧元/平方米、杜塞尔多夫5165欧元/平方米、奥格斯堡5044欧元/平方米、柏林5007欧元/平方米、威斯巴登4935欧元/平方米、明斯特4798欧元/平方米。近年来，受宽松货币政策、人口增长等因素影响，德国房地产价格持续上涨。根据德国抵押债券银行协会数据，2022年第一季度，德国房地产价格上涨8.8%，其中住房价格上涨10.7%，商用房价格上涨1.8%。
德国《民法典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权拥有者所有。德国所有土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。德国土地所有权绝大部分归属私人（自然人、法人），也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国《土地使用权条例》第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的，在土地的地上或地下，可拥有建筑物权力。通过德国《公寓式住房所有权法》，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者和土地使用权者到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者地籍簿的权益和限制的第一项上，注明已出让土地使用权。土地使用权年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付土地使用金，合同规定的土地使用金数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。
德国的土地使用权是有价值的。《德国土地价值评估条例》和《土地价值评估大纲》对土地使用权价值评估有具体规定。简单地说，土地使用权价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权情况下，土地和地上建筑物的价值完全归土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者所持的土地价值接近土地价值总额50%的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。
这样，土地使用权全部价值即由部分土地价值和100%的建筑物价值组成。德国的土地使用权像土地所有权一样，使用权拥有者有自己的地籍簿，房产所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内，运作和管理比较方便。
在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。 外资企业获得土地的规定在德国，对于外资获得土地所有权和使用权没有特殊规定，也没有使用年限方面的特别限制，外资企业与德国人一样享受同等待遇。只要资金来源合法，土地用途符合当地政府土地规划，在获得土地所有权和使用权时签订合同，由买卖双方约定买卖条款、年限等。如果在以后的合同执行过程中产生纠纷，则依据相关法律条款解决。
在德国，对于外资获得土地所有权和使用权没有特殊规定，也没有使用年限方面的特别限制，外资企业与德国人一样享受同等待遇。只要资金来源合法，土地用途符合当地政府土地规划，在获得土地所有权和使用权时签订合同，由买卖双方约定买卖条款、年限等。如果在以后的合同执行过程中产生纠纷，则依据相关法律条款解决。
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2024-07-23